Diễn đàn nghiên cứu trao đổi học thuật chuyên ngành luật

[QuangLT]

Đề thi môn : Giao dịch dân sự về nhà ở
Thời gian: 75 phút
Được sử dụng tài liệu

I- Dựa vào qui định của PL hiện hành, trả lời đúng sai và giải thích ngắn gọn các nhận định sau:
1. HĐ tăng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu của cá nhân có hiệu lực từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền SH nhà ở.
2. Nếu không có thỏa thuận khác thì bên bán phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trong HĐMB nhà ở, trị giá 5% giá trị HĐ.
3. HĐMB nhà ở không đương nhiên vô hiệu nếu vi phạm qui định về hình thức HĐ.
4. Nhà của những người thuộc diện 2/IV thì kể từ 1/7/1991 đều thuộc quyền SH của NN.

II- Năm 2000 hai cá nhân thỏa thuận mua bán nhà bằng giấy tay, đặt cọc 20% giá nhà nhằm cam kết "trong thời hạn 1 tháng hai bên phải đến phòng công chứng để công chứng HĐ". Khi đã hết thời hạn trên, bên bán từ chối bán nhà nên không đến phòng công chứng. Hỏi:
a) Bên bán có vi phạm HĐ không? tại sao?
b) Bên bán có phải trả gấp đôi số tiền cọc không? tại sao?

III- Ông A tăng cho chị B một căn nhà. Chị B đã dọn về ở. Một thời gian sau vì hoàn cảnh khó khăn nên chị B đã bán căn nhà nói trên cho C (HĐ tặng cho và HĐ mua bán đều bằng giấy tay). Khi biết chị B bán nhà cho C, ông A đòi lại nhà, yêu cầu tòa án tuyên bố HĐMB nhà giữa B và C vô hiệu. Chị B phản đối, cho rằng việc mua bán nhà là quan hệ giữa mình và C, không liên quan gì đến A và chị vẫn đồng ý việc bán nhà cho C. Tranh chấp trên sẽ giải quyết thế nào nếu:
a) ngày tặng cho là ngày 1/2/1990, ngày bán nhà là 1/6/1991
b) ngày tặng cho là ngày 10/3/1990, ngày bán nhà là 16/5/1997
c) ngày tặng cho là ngày 3/1/2006, ngày bán nhà là 24/10/2006
(Yêu cầu nêu rõ căn cứ xử lý. Giả sử tòa thụ lý xét xử sơ thẩm các vụ án nêu trên vào tháng 12/2006).
Hết.

[QuangLT]

Đề thi môn : Giao dịch dân sự về nhà ở
Thời gian: 75 phút
Được sử dụng tài liệu

Câu I (4 điểm) - Trả lời đúng sai và giải thích ngắn gọn các nhận định sau:
1. Người được ủy quyền bán nhà KHÔNG PHẢI LÀ ĐƯỢC ỦY QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT căn nhà đó.
2. HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ hình thức, thủ tục luật định thì đương nhiên vô hiệu kể từ thời điểm giao kết.
3. Mọi cá nhân khó khăn về nhà ở và có nhu cầu thì đều được nhà nước xét cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở XH.
4. Cá nhân, tổ chức nước ngoài không được tham gia vào các giao dịch DS về nhà ở tại VN, trừ người VN định cư ở nước ngoài.

Câu II (2 điểm):
Ông A ký HĐ thuê mua nhà ở XH của Cty kinh doanh và phát triển nhà quận X, với tổng số tiền mua nhà là 200 triệu đồng trả trong vòng 15 năm tính từ ngày 1/1/2007. Ông A đã thanh toán được 60 triệu. Đến ngày 15/2/2007 ông A chuyển nhượng bằng giấy tay HĐ thuê mua căn nhà nói trên cho ông B với giá 300 triệu. Công ty X biết được nên đã không chấp nhận và hủy HĐ giữa cty X và ông A. Hãy cho biết hướng giải quyết tình huống trên. Giải thích tại sao?

Câu III (4 điểm):
Ông A có 1 lô đất và 2 căn nhà tại Tp.HCM. Trước giải phóng ông A có cho ông B thuê 1 căn nhà và lô đất nói trên. Gia đình ông A ở trong căn nhà còn lại từ đó đến nay. Năm 1979, ủy ban hành chính phường đã có văn bản quản lý 2 căn nhà và lô đất của ông A. Sau khi có văn bản quản lý, một nửa diện tích lô đất đã được cơ quan chức năng đưa vào xây dựng công trình công cộng tại địa phương. Còn 2 ngôi nhà thì cơ quan địa phương vẫn chưa tiến hành quản lý, bố trí sử dụng và vẫn để cho 2 hộ của ông A và ông B sử dụng thực tế.

Từ năm 1996 đến nay ông A đã nhiều lần yêu cầu cơ quan chức năng trả lại ngôi nhà mà gia đình ông B đang ở và nửa còn lại của lô đất nhưng chưa có cơ quan nào giải quyết.

Năm 2006 ông B có đơn gửi UBND quận xin được mua hóa giá ngôi nhà mà gia đình ông hiện đang ở.

Hỏi:
a) căn cứ vào PL hiện hành, cho biết các yêu cầu của ông A và ông B có được chấp nhận không? Vì sao?
b) Hãy giải quyết các tình huống trên? Nêu cơ sở pháp lý?

Hết.

[khangpro]

Ông A tặng cho chị B 1 căn nhà. Chị B đã dọn đến ở. Một thời gian sau vì hoàn cảnh khó khăn nên chị B đã bán căn nhà nói trên cho C (HĐ tặng cho và HĐ mua bán đều bằng giấy tay). Khi biết chị B bán nhà cho C, ông A đòi lại nhà, yêu cầu tòa án tuyên bố HĐMB nhà giữa B và C vô hiệu. Chị B phản đối, cho rằng việc mua bán nhà là quan hệ giữa mình và C, không liên quan gì đến A và chị vẫn đồng ý việc bán nhà cho C. Tranh chấp trên sẽ giải quyết thế nào nếu:
a) ngày tặng cho là ngày 1/2/1990, ngày bán nhà là 1/6/1991
b) ngày tặng cho là ngày 10/3/1990, ngày bán nhà là 16/5/1997
c) ngày tặng cho là ngày 3/1/2006, ngày bán nhà là 24/10/2006
(Yêu cầu nêu rõ căn cứ xử lý. Giả sử tòa thụ lý xét xử sơ thẩm các vụ án nêu trên vào tháng 12/2006).

Trao đổi:
a) Nếu ngày tặng cho là ngày 01/02/1990, ngày bán nhà là 01/6/1991:
Giao dịch tặng cho nhà ở giữa A,B và giao dịch mua bán nhà ở giữa B,C là giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991, các bên giao dịch đều ở VN. Theo quy định tại Mục d), khoản 2.1, Điều 2 NQ01/2003/NQ-HDTP thì tranh chấp này được điều chỉnh tại nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTCQH10 ngày 20/8/1998 và Hướng dẫn tại thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999.
* Đối với Hợp đồng tặng cho nhà ở giữa A và B:
Trích dẫn: Tại mục a), điều 5, khoản III của TTLT 01/1999: "Đối với loại tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà ở không có điều kiện mà bên được tặng cho đã nhận nhà ở, nhưng chưa làm thủ tục chuyển QSH. Thì tòa án công nhận hợp đồng và cho phép bên được tặng cho làm thủ tục chuyển QSH".
Như vậy giữa A và B có hợp đồng tặng cho nhà ở viết tay và B đã nhận nhà ở thể hiện ở việc B đã dọn đến ở. Nên tòa công nhận hợp đồng tặng cho giữa A và B và cho phép B làm thủ tục chuyển QSH.
* Đối với hợp đồng mua bán giữa B và C :
Tại Điều 12, Phần I của TTLT01/1999 và mục b), điều 3 phần III của TTLT số 01/1999 Thì B đã bán nhà cho C bằng hợp đồng viết tay, nay 2 bên vẫn đồng ý việc mua bán này. Nên Tòa công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa B và C và cho phép hai bên được hợp thức hóa QSH cho C.

b) Nếu ngày tặng cho là ngày 10/3/1990, ngày bán nhà là 16/5/1997:
Ta biết rằng sự kiện A tặng cho B nhà ở vào ngày 01/6/1991 hay vào ngày 10/3/1990 đều là hợp đồng tặng cho nhà ở được xác lập trước 01/7/1991 nên không làm thay đổi phán quyết của Tòa công nhận căn nhà thuộc SH của B. Ở đây ta chỉ xem xét sự kiện pháp lý B bán nhà cho C vào ngày 16/5/1997 tức là sau khi BLDS 1995 có hiệu lưc.
Đây là thời kỳ giao dịch nhà ở được điều chỉnh tại Điều 131 BLDS 1995 về 4 điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lưc. Trong đó " Hình thức giao dịch trở thành một điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực: "Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật". Nên đã tạo điều kiện cho Tòa án có thể tuyên vô hiệu khá tùy tiện (án dân sự xử sao cũng được), thậm chí các bên mua bán đều mong muốn thực hiện hợp đồng mà mổi khi Tòa xác định đươc hợp đồng chưa tuân thủ quy định về hình thức thì Tòa án cũng vẫn tuyên hợp đồng vô hiêu. Như vậy, các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong BLDS 1995 đã vô hình chung có tác dụng khuyến khích sự bội tín, bội ước xã hội làm mất ổn định của giao lưu dân sự, trái với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận. Thời kỳ này kéo dài và bị chấm dứt khi có NQ 01/2003/NQ-HDTP ngày 16/4/2003 tại điểm d), tiểu mục 2.1, mục 2, khoản I. Đến khi BLDS 2005 ra đời mới sửa đổi điều 131 BLDS 1995, theo đó tại khoản 2, điều 132 BLDS 2005 quy định: "Hình thức giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".
Với những căn cứ trên thì thời điểm B bán nhà cho C là 16/5/1997, nhưng thời điểm tòa thụ lý xét xử sơ thẩm là 12/2006 nên thuộc phạm vi điều chỉnh của NQ 01/2003 và khoản 2, điều 122 BLDS 2005 để tòa không được phán quyết hợp đồng bán nhà vô hiệu do hình thức, mà Tòa phải công nhận Hợp đồng bán nhà giữa B và C và cho phép họ được hợp thức hóa hình thức thủ tục để cho C được sở hữu nhà.
c) Ngày tặng cho là ngày 3/01/2006, ngày bán nhà là 24/10/2006:
Đây là các giao dịch về nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của BLDS 2005 có hiệu lực từ 01/01/2006 và Luật nhà ở có hiệu lực 01/7/2006. Cụ thể là tại điều 450 BLDS 2005 buộc hợp đồng phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền tại thời điểm giao dịch và tại tiểu mục a),b), mục 1, điều 91 Luật nhà ở thì: Yêu cầu đòi lại nhà của A được tòa chấp nhận, nên yêu cầu của B và C bị tòa bác bỏ.
Mời các bạn tham gia góp ý kiến. Thank you

[QuangLT]

ĐỀ THI MÔN: GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở
---&---

Câu 1: (4 điểm)
Các nhận định sau nay đúng hay sai? Vì sao? Nêu cơ sở pháp lý
1. Người đã thành niên được ký hợp đồng mua bán nhà ở.
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm hoàn thành việc công chứng.
3. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về mua bán nhà ở là ba năm
4. Khi có lý do chính đáng bên cho thuê nhà ở có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo trước 3 tháng

Câu 2: (2 điểm)
Ông A bán nhà cho ông B với giá 900 trđ, để bảo đảm cho việc thực hiện HĐ nên ông B đặt cọc 300 trđ. HĐ được công chứng vào ngày 09/9/2009 bên B đã trả tiếp 300 trđ, số còn lại khi nào sang tên xong sẽ trả nốt. Nhưng giá nhà tăng gấp đôi nên A không bán nữa, B không đồng ý. Tranh chấp xảy ra, theo anh (chị) giải quyết như thế nào? Nêu cơ sở pháp lý?

Câu 3: (4 điểm)
Ông A mua được nhà thuộc sở hữu nhà nước, trong quá trình làm thủ tục vì cần tiền nên ngày 01/9/2009 đã thỏa thuận bán cho B căn nhà nói trên với giá 1 tỷ đồng, bên mua trả trước 500 trđ. Sau khi ông A hoàn tất thủ tục mua hóa giá thì phải đi công chứng HĐMB nhà cho ông B và ông B trả nốt tiền. Sauk hi hoàn tất thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, do giá nhà tăng gấp đôi nên ông A không bán cho ông B nữa và yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì lúc bán ông A chưa phải là chủ sở hữu. Ông B không đồng ý yêu cầu tiếp tục HĐ. Tranh chấp xảy ra, theo anh (chị) giải quyết như thế nào? Nêu cơ sở pháp lý?